КИЇВ-РОЗБУДОВНИК

У столиці шостий рік поспіль здається в експлуатацію понад 1 млн. м2 житла, причому ці обсяги збільшуються щорічно. За даними Головного управління статистики у м. Києві, торік забудовники столиці ввели в експлуатацію 1,3 млн. м2 житла (14 672 квартири), що на 8% більше показника позаминулого року та на 24% перевищує обсяги 2004 року.

За підсумками 2006 року дві київські компанії вже мають позитивний досвід погашення цільових облігацій, випуски яких були зареєстровані у 2004–2005 роках – це ТОВ «ТМО «Ліко-Холдинг» та ТОВ «Холдинг Київміськбуд-1». Упродовж поточного року очікується погашення облігацій ще чотирьох емітентів та передача власникам облігацій житлових і нежитлових приміщень загальною площею 24,7 тис. м2.

Найбільше житла протягом минулого року ввели в дію Холдингова компанія «Київміськбуд» (309,2 тис. м2), Головне управління житлового забезпечення (201,9 тис. м2), Оболонська райдержадміністрація (74,0 тис м2), ТОВ «ТМО «Ліко-Холдинг» (59,5 тис. м2), ЗАТ ЖБК «Митець» (51,3 тис. м2) тощо.

Така динаміка пов’язана насамперед з платоспроможністю покупців, що зумовлено статусом Києва як столиці та використанням інвестицій у будівництво як найбільш надійного та високоприбуткового інструменту капіталовкладень.

Для фінансування будівництва об’єктів у Києві загальною корисною площею 2,76 млн. м2 цільові облігації випустила 41 компанія, які до кінця 2013 року планують реалізувати 58 інвестиційно-будівельних проектів. У разі розміщення всіх облігацій забудовники мають передати власникам облігацій 1,5 млн. м2 житлових і нежитлових приміщень. Більшість житла (1,87 млн. м2) відповідно до оголошених емітентами планів має бути введена впродовж 2007–2008 років. Це пов’язано в першу чергу з тим, що термін будівництва одного об’єкту, зазвичай, — 1–2 роки. Разом з тим, деякі емітенти, підстраховуючись від можливих ускладнень, переносять дату розрахунків за своїми зобов’язаннями на пізніший термін. Це зумовлено тим, що нині зобов’язання перед покупцями цільових облігацій беруть на себе як підприємства, що мають великий досвід житлового будівництва і вже використовували такий інструмент, як емісія цінних паперів для залучення коштів, так і нещодавно створені компанії.

ПОРАДА Віддавайте перевагу цільовим облігаціям, які випускаються компаніями під житлові проекти, що мають високий показник будівельної готовності. Вся дозвільна документація за такими об’єктами, відповідно, вже існує і не потребує переузгодження протягом всього терміну, до моменту погашення облігацій. Ці компанії вже мають достатній досвід будівельних робіт (кваліфікований менеджмент, або входять до групи компаній, що спеціалізуються у сфері будівництва), не переобтяжені борговими зобов’язаннями і раніше вводили в експлуатацію об’єкти без суттєвого порушення планових термінів. Зазвичай, такі компанії мають інвестиційний рівень рейтингу своїх цінних паперів, що свідчить про високий ступінь надійності цих зобов’язань.

Проблема, пов’язана з імовірністю несвоєчасної передачі житла його потенційним власникам або ошуканством з боку емітентів, — одна з найскладніших. Як же уникнути ситуації, за якої очікування покупця цільових облігацій не будуть реалізовані?

Аби оцінити надійність таких цінних паперів, бажано найняти фахівця з відповідним досвідом роботи, зажадати у підприємства-емітента всю документацію щодо його фінансово-господарської діяльності та будівництва об’єкта, або ж з’ясувати, який кредитний рейтинг має цей випуск облігацій і які фактори вплинули на рівень рейтингу. Найбільш дешевим та швидким і в той же час надійним способом є використання рейтингової оцінки.

Кредитний рейтинг боргового інструменту є поточною оцінкою кредитоспроможності певного українського емітента чи позичальника щодо конкретного боргового інструменту (позики, емісії облігацій, депозитних сертифікатів, лізингової угоди та інших фінансових зобов’язань) перед іншими юридичними й фізичними особами. При вивченні кредитоспроможності враховується як фінансова спроможність, так і бажання та намір погасити зобов’язання.

Кредитні рейтинги можуть бути інвестиційними (від uaBBB до uaAAA) та спекулятивними (від uaC до uaBB). До інвестиційного рівня належать цінні папери, емітенти яких мають сильні позиції стосовно виконання своїх зобов’язань. Для облігацій спекулятивного рівня характерна невизначеність щодо відсоткових платежів та основного боргу, їх вартість піддається серйозним коливанням залежно від економічної ситуації. Зважаючи на специфіку будівельного сектору, Національне рейтингове агентство «Кредит-Рейтинг» враховує й імовірність затримки у часі виконання зобов’язань за цільовими облігаціями. Зокрема, віднесення таких цінних паперів до спекулятивних означає, що затримка може становити півроку й більше (залежно від рейтингу).

КРЕДИТРЕЙТИНГИ

На 01.01.2007 р. агентство «Кредит-Рейтинг» визначило кредитні рейтинги цільових облігацій на 6,6 млрд. грн. Лише 10% загального обсягу прорейтингованих випусків облігацій мають кредитні рейтинги інвестиційного рівня (рис.1). Емітентами таких облігацій є чотири компанії: ТОВ «ТМО «Ліко-Холдинг», ТОВ «Будівельно-комерційна фірма «Граніт», ВАТ «Завод залізобетонних конструкцій ім. Світлани Ковальської» та Підприємство з іноземними інвестиціями «Міханікі Україна», які мають досвід введення житла в експлуатацію та за рахунок залучених від розміщення облігацій коштів реалізують нині у столиці по одному інвестиційно-будівельному проекту кожний. Кредитний рейтинг uaBBB належить до найнижчого рейтингу інвестиційного рівня (вищі – uaA, uaAA та uaAAA) і означає ДОСТАТНЮ СПРОМОЖНІСТЬ позичальника вчасно й повністю виконати в умовах українського фінансового ринку це боргове зобов’язання. Таке боргове зобов’язання має підвищену чутливість до впливу несприятливих змін у комерційних, фінансових і економічних умовах, порівняно з борговими зобов’язаннями з вищими рейтингами.

Решта 90% випущених облігацій (6,0 млрд. грн.) віднесено до спекулятивного рівня (від uaСС до uaВВ+). 42% обсягу таких облігацій (2,8 млрд. грн.) припадає на три підприємства-забудовника, які за рахунок випусків облігацій реалізують 7 масштабних проектів у Києві. Лідером серед них є ТОВ «Виробничий вектор», яке за рахунок залучення від розміщення облігацій коштів у сумі 1,5 млн. грн. фінансує будівництво трьох житлових комплексів загальною площею приміщень 317,5 тис. м2 (з них 220,8 тис. м2 – загальна площа квартир), які у повному обсязі мають бути передані власникам облігацій протягом 2010–2013 років (Таблиця 1).

ДОВІДКА Згідно з Генеральним планом розвитку Києва, протягом 2007 року у місті планується звести 1,4 млн. м2 житла, а до 2020 року збільшити обсяги існуючого житла на 26 млн. м2. За оцінками експертів ринку нерухомості, щорічна потреба киян у житлі перевищує пропозицію і становить близько 2,0 млн. м2. Київ посідає перше місце серед міст України за обсягами житлового будівництва та залучених інвестицій у цю сферу. Головне при цьому визначити ризики.

У вищій спекулятивній категорії (uaBB-, uaBB, uaBB+) представлено облігації п’яти компаній, які фінансують спорудження 8 будівельних об’єктів та зобов’язуються передати власникам облігацій понад 70 тис. м2 загальної площі приміщень.

Найбільша сума прорейтингованих облігацій (2,2 млрд. грн., або 33%) має рейтинг uaB. За рахунок цих коштів 11 київських забудовників планують реалізувати 22 будівельні проекти та здати в експлуатацію майже 800 тис. м2 житлових та нежитлових приміщень, з яких власники облігацій отримають половину.

ЗОБОВ'ЯЗАННЯ

Звернімо вашу увагу, що боргове зобов’язання з рейтингом uaB означає ВИЩУ ВІРОГІДНІСТЬ ДЕФОЛТУ за цим зобов’язанням, ніж у категорії uaBB, хоча в цьому випадку позичальник має спроможність його виконати в умовах українського фінансового ринку. Це боргове зобов’язання чутливіше до несприятливих змін у комерційних, фінансових та економічних умовах, ніж боргові зобов’язання з вищими рейтингами, що може послабити спроможність і намір позичальника вчасно й повністю виплачувати відсотки та основну суму боргу за зобов’язанням.

Відстрочення виконання зобов’язань з рейтингом uaB, за оцінками агентства «Кредит-Рейтинг», може становити до 1 року, uaBB – до 6 місяців. А от рейтинги категорій uaCCC, uaCC та uaC передбачають, що у разі дефолту емітента за цільовими облігаціями відстрочення їх погашення може перевищити 12 місяців, при цьому істотно збільшується ймовірність неповного виконання чи повного невиконання таких зобов’язань.

ЗАГАЛЬНІ ТЕНДЕНЦІЇ

щодо капіталовкладень у будівництво житлової нерухомості та використання цільових облігацій у м. Києві у 2005–2006 рр.:

— лідерство м. Києва за обсягами введеного в експлуатацію житла та, як наслідок, переважна концентрація випусків цільових облігацій у столиці – 54% від прорейтингованих облігацій в Україні;

— спекуляції на ринку нерухомості (близько 50% всіх угод), що є наслідком відсутності альтернативних високодохідних джерел інвестицій;

очікувана кількість житлових та нежитлових приміщень, що зведуть у Києві за рахунок розміщення цільових облігацій протягом 2007–2008 років, становить 1,87 млн. м2, що на 44% перевищує фактичні обсяги введення житла в експлуатацію за 2006 рік;

— більшість прорейтингованих цільових облігацій (90%) мають кредитний рейтинг спекулятивного рівня.

Задесенець Дмитро Валерійович, начальник відділу рейтингів нафтогазового, сільськогосподарського та будівельного секторів, DZadesenets@credit-rating.com.ua

Кучерява Олена Іванівна, провідний фінансовий аналітик відділу рейтингів нафтогазового, сільськогосподарського та будівельного секторів, OKucheryava@credit-rating.com.ua